文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国(guó)家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度(dù)在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确(què)保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持(chí)国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式(shì)一(yī)次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过去(qù)20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个独立(lì)的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能(néng)力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的(de)工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权(quán)保险公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不(bù)承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没(méi)有(yǒu)规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面(dù)付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面