文：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房者非(fēi)常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国(guó)家一般有严格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决(jué)了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机(jī)制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了(le)对于预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要(yào)求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速(sù)发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的(de)预(yù)售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度(dù)上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预(yù)付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般(bān)为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，9古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人8年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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