文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地(dì)产从大(dà)开发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问(wèn)题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一大特(tè)色，纵(zòng)观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了(le)对(duì)于预(yù)售楼花制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分(fēn)配货币化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者需(xū)要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增三万日元等于多少人民币多少速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的(de)上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占比超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以来(lái)全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资(zī)金循(xún)环高(gāo)周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般(bān三万日元等于多少人民币多少)以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提(tí)供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基完工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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