5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流(liú1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤)通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期(qī)或(huò)者衰退期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的(de)话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复(fù)苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三(sān)月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待(dài)它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来(1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤