第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到(dào)了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来(lái)自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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