万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业(yè)主的(de)维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实(shí)，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根(gēn)本没有(yǒu)网签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了八(bā)卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这(zhè)些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最(zuì)大的，没准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的(de)可以向(xiàng)法院提(tí)出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方(fāng)式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的(de)商品(pǐn)房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托有(yǒu)限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘(mì)高(gāo)端的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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