OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延(yán)续此前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同(tóng)步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产(chǎn)yue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现(xiàn)上(shàng)看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的(de)原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目(mù)前(qián)随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是(shì)不是已经(jīng)完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人(rén)士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高(gāo)的(de)产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行(xíng)董(dǒng)事高(gāo)如星(xīng)对此表示(shì)，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调(diào)不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开(kāi)的业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一(yī)定提振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队(duì)表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到(dào)仅过(guò)了(le)不(bù)到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说(shuō)，目前(qián)储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁(lìnyue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语)意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户需(xū)要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要(yào)租户(hù)。虽然(rán)收了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对(duì)首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的(de)同区域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以市场化运营(yíng)为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换租(zū)都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市(shì)场活(huó)跃度(dù)的(de)短期低点，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复(fù)后，张江这边(biān)也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独栋形(xíng)态(tài)的物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也会根据(jù)自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的(de)管理人都变成了一(yī)家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共(gòng)享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还(hái)有(yǒu)一些其他在(zài)开发(fā)的(de)储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未(wèi)来的发(fā)展(zhǎn)。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩容的(de)第一(yī)步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情(qíng)况需(xū)要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江科学城这三十(shí)年(nián)建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突(tū)发(fā)事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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