近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观田井读什么字，畊和耕的区别测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化(huà)。基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和(hé)信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点田井读什么字，畊和耕的区别(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求，分红类似(shì)于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但不等同(tóng)于债券(quàn)的(de)固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于(yú)投资债(zhài)券相对(duì)高的(de)收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额(é)根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个(gè)部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年(nián)的(de)现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期限较短的(de)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下(xià)，基(jī)金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对(duì)经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的(de)可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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