文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似(shì)租金的(de)分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也(yě)解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方(fāng)迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的(de)投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能(néng)还(hái)款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预(yù)付(fù)款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确(què)认(rèn)无误后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机(jī)构签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受(shòu)该措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度，由优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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