近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资吃肉的生肖有哪几肖，吃肉的生肖有哪几肖呢者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自(zì)基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持(chí)有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间(jiān)的比例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和(hé)产权(quán)类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了(le)投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到(dào)期(qī)后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露(lù)的(de)经(jīng)营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可(kě)以更多(duō)关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层资产(chǎn)的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REIT吃肉的生肖有哪几肖，吃肉的生肖有哪几肖呢s的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 吃肉的生肖有哪几肖，吃肉的生肖有哪几肖呢