5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且(qiě)首季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺季(jì)，其传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入(rù)大分化时代(dài)，一二(èr)线城(chéng)市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰(qià)好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司(sī)，一(yī)季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区>

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的(de)提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个(gè)方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的(de)增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库(kù)存(cún)压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们(men)要(yào)多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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