作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住(zhù)宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行(xíng)利(lì)益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三(sān)方(fāng)资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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