文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格(gé)的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能(néng)例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确(què)保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配(pèi)货币化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国资本市(shì)场发(fā)育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的(de)信(xìn)托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付(fù)最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(à山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤n)工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付(fù)环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的(de)权益(yì)。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关(guān)部(bù)门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期(qī)结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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