近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REI凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音Ts产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料(liào)和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。<凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音/p>

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额(é)的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例(lì)是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年限(xiàn)到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收(shōu)益率的(de)高低(dī)，对产权类(lèi)的(de)资产更多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音)、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设(shè)施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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