5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基(jī)金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布(bù)的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高(gāo)的是(shì)保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于这(zhè)样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利(lì)润规(guī)模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的(de)优(yōu)势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的(de)不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地产公司(sī)也(yě)是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的(de)过(guò)程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民(mín)企来(lái)说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提(tí)升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的过程(chéng)中(zhōng)，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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