5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金(jīn)地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人(rén)均(jūn)住房(fáng)面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位(杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字wèi)，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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