饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局(jú)联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等问题(tí)，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负担、侵害其(qí)合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分(fēn)析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担(dān)，而且这些服务(wù)事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规(guī)范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个(gè)话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务收费及中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲(fēi)的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别　　在合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方(fāng)共同(tóng)承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房地(dì)产中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后(hòu)的收(shōu)费标准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的(de)住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二(èr)手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的(de)精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务(wù)收费多(duō)少由(yóu)各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介机构在(zài)实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务(wù)过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋价(jià)值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部(bù)门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务(wù)项目、服务(wù)内(nèi)容和收(shōu)费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和(hé)延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当事(shì)人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市(shì)场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信(xìn)息，市场监(jiān)管部(bù)门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费(fèi)过高的(de)经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出(chū)，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从(cóng)目(mù)前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别同税费等(děng)都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)的专业(yè)性提出更(gèng)高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家(jiā)各支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的二(èr)手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的(de)情(qíng)形，因部分购房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介费(fèi)及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能(néng)会利(lì)用其支配地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收(shōu)费的(de)基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实(shí)际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提(tí)高(gāo)交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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