5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙头与地(dì)方(fāng)国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的(de)行(xíng)情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的行业(yè)也出现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续(xù)第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型率(lǜ)较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身(shēn)什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的(de)绝大多(duō)数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们(men)要多(duō)给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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