饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存(cún)在利(lì)用房源客源优(yōu)势收取过高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标价(jià)等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分(fēn)析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二线城市(shì)二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市(shì)场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负(fù)担，而且这些服务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和(hé)调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监(jiān)管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话题(tí)，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第(dì)六(liù)条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理(lǐ)收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在(zài)规定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅(fú)度最(zuì)高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房(一周期是什么意思是多少天fáng)产(chǎn)中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过(guò)程中，相关(guān)监管部门当(dāng)前(qián)并(bìng)未明(míng)确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过(guò)程中对收(shōu)费标准进行明(míng)码标价(jià)即可。而房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当(dāng)在(zài)经(jīng)营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将会(huì)同(tóng)市场监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门(mén)会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市(shì)场监(jiān)管部门(mén)要依法依(yī)规(guī)纳入国家企业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介一周期是什么意思是多少天(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务领域(yù)的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业(yè)性提出更高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各(gè)支付一(yī)半(bàn)的(de)中介费，但(dàn)在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高(gāo)交易中操作的透(tòu)明度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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