近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配(p瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织èi)金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信(xìn)息(xī)披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的(de)重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变(biàn)化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织(zhě)在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含(hán)了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披(pī)露(lù)预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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