饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个(gè)人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业(yè)主(zhǔ)体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说属于(yú)金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强(qiáng)的(de)专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不(bù)对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务(wù)事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务(wù)在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规(guī)范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管(guǎn)理和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未(wèi)来相关(guān)部(bù)门(mén)主(zhǔ)要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地产经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二(èr)手房屋交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理(lǐ)干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务(wù)收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收(shōu)费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即(jí)根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易(yì)各方协商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关(guān)监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行明码标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务(wù)内容(róng)和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基(jī)本服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明(míng)确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确(què)认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约(yuē)谈等综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场监管部(bù)门(mén)会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不(bù)按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)等违反价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市场监管部(bù)门要(yào)依(yī)法依(yī)规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息(xī)公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪(jì)服务领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多(duō)房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业(yè)的(de)专业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应(yīng)该由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会(huì)有这样的(de)情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即(干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招jí)使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部(bù)分费用也可(kě)能(néng)通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的(de)方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为(wèi)。部(bù)分中介公(gōng)司可能会(huì)利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于(yú)提高(gāo)交易中操(cāo)作(zuò)的透明度(dù)，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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