近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责(zé)人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价(jià)格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础设施(shī)资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平(píng)也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等(děng)同于(yú)债券(quàn)的固定泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投资的(de)信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提(tí)是本(běn)金之上的增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省”金额(é)误认(rèn)为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出(chū)让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品分红期(qī)，投(tóu)资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的(de)实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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