万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债(zhài)务人被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权(quán)金额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是(shì)共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)也(yě)是万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确(què)实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)回本的(de)愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利(lì)保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国(guó)信达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列(liè)，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很(hěn)大规模，也(yě)没(méi)有很(hěn)高的(de)国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院(yuàn)3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名(míng)房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次ht: 24px;'>维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放(fàng)到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团(tuán)及(jí)其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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