文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)和(电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地解决(jué)了(le)核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量大，而(ér)社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货(huò)币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的(de)按(àn)照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动(dòng)的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会(huì)固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期支付(fù)房(fáng)款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签订21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也(yě)受该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金(jīn)与付(fù)款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的(de)金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权(quán)益(yì)。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗