导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味(wèi)着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品(pǐn)住宅塑料是不是绝缘体增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的(de)住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足(zú)现代(dài)生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大(dà)。塑料是不是绝缘体ng>

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能(néng)超预期。