万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪(há农村信用社几点上班下班时间o)宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户(hù)手续的(de)，如(rú)果业(yè)主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院提(tí)出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付全部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款(ku农村信用社几点上班下班时间ǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信(xìn)达(dá)申请不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可(kě)看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时(shí)有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(农村信用社几点上班下班时间míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营(yíng)状况没(méi)有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持续质押(yā)手中的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前(qián)幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其身？

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