万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押(yā)出去(qù)，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区(qū)房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了(le)购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权(quán)优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际支付(fù)剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端(duān)的(de)姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经(j光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词īng)就曾(céng)深挖(wā)出背后(hòu)的中赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(y光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词è)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词月，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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