5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季(jì)报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地产行业的(de)持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级(jí)市场乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一(y晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好ī)季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的(de)修复更(gèng)明(míng)显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好)，行业的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中度提(tí)升后，行(xíng)业进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等(děng)房(fáng)企营收、净利(lì)均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季(jì)度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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