近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经营业pupil是什么意思 pupil是可数名词吗(yè)绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xpupil是什么意思 pupil是可数名词吗iāng)对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的(de)分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基(jī)金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在(zài)基(jī)金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要包(bāo)括每(měi)年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得(dé)到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金pupil是什么意思 pupil是可数名词吗流，所以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对基础设(shè)施(shī)项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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