5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是保利(lì)发展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其(qí)次(cì)是金地(dì)集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动(dòng)产资产运营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业的资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特(tè)估(gū)的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升的(de)头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过程(chéng)中，尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系能(néng)够保(bǎo)有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在(zài)五月(yuè)的市(shì)场表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上(shàng)下(xià)游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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