文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的(de)别建了，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格(gé)的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房企债务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新(xīn)的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占比超过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市(shì)值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低(dī)，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规(guī)定(dìng)了开发(fā)企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报(bào)价计算重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力，具(jù)体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一(yī)定使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的(de)首付及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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