5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分类(lèi)，包括房(fáng)地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额(é)持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历trong>

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年(nián)民(mín)营房企不(bù)怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）