文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国(guó)住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前(qián)的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革方案(àn)研(yán)究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经(jīng)全六的大写是什么字，六的大写是什么怎么写部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出(chū)现了(le)分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济(jì)的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)六的大写是什么字，六的大写是什么怎么写行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个独立的(de)合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　<六的大写是什么字，六的大写是什么怎么写strong>4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师(shī)，负责(zé)沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发(fā)商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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