饱受争议的(de)二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客源优(yōu)势(shì)收(shōu)取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述(shù)背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间(jiān)成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居(jū)民来说属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易(yì)成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不(bù)对称等问题(tí)，将非(fēi)必(bì)要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整顿一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历(lì)来对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业关(guān)注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的(de)最早一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂(zá)的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协(xié)商(shāng)同(tóng)意，可(kě)在规定的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北(běi)京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过(guò)程中，相关监(jiān)管部门(mén)当前并未明确具体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准进行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的(de)房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构，住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施(shī)进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关(guān)部门依法查处(chù)不(bù)按规(guī)定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要(yào)依(yī)法依规纳(nà)入(rù)国(guó)家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价(jià)，合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市的(de)二手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一(yī)些房(fáng)东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司(sī)将其视(shì)为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务收费的(de)基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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