万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子(zi)早已售(shòu)出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的(de)有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中国信(xìn)达(dá)北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院关(guān)于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房(fáng)人的优先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应(yīng)当予600毫升等于多少斤水，800ml是多少水以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可以适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信达(dá)申请不(bù)良(liáng)债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地(600毫升等于多少斤水，800ml是多少水dì)等(děng)选择(zé)退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京(jīng)的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北(běi)平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的(de)目(mù)光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以35.5亿元(yuán600毫升等于多少斤水，800ml是多少水)参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权(quán)出(chū)质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同(tóng)成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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