万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入(rù)房产的有钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿语言凝练和凝炼的区别，凝练和凝炼的区别是什么(yì)，该项目(mù)的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这(zhè)些房子根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本(běn)都是(shì)北京(jīng)的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实(shí)已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的(de)方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。语言凝练和凝炼的区别，凝练和凝炼的区别是什么但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是(shì)被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成(chéng)年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国(guó)安(ān)的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下(xià)北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中语言凝练和凝炼的区别，凝练和凝炼的区别是什么(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如(rú)何能独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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