饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及(jí)，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪机(jī)构(gòu)存在利用(yòng)房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人信(xìn)息等问(wèn)题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市(shì)发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于金额不(bù)低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多中介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关(guān)市场交易(yì)行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的(de)主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务(wù)行业关注(zhù)最(zuì)多的(de)一个(gè)话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未(wèi)来相关(guān)部门(mén)主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市(shì)，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的(de)服(fú)务费(fèi)率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前(qián)房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家(jiā)计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务收费(fèi)的(de)通知》（971号(hào)文），其(qí)中第(dì)六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新(xīn)后(hòu)的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协(x再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活ié)商同意，可在规(guī)定(dìng)的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价(jià)即可(kě)。而(ér)房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计(jì)算出合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和(hé)捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供的(de)基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服务(wù)项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构收费前(qián)应当向交易当事(shì)人出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费(fèi)标准、收费(fèi)金额(é)，由(yóu)当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部(bù)门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监(jiān)管部(bù)门会同(tóng)有关部门依(yī)法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法(fǎ)律(lǜ)法(fǎ)规的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经纪(jì)服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费(fèi)就不(bù)同(tóng)，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其中的(de)细则(zé)，还需要(yào)看各城市(shì)落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业(yè)的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上下家各(gè)支付(fù)一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这(zhè)样(yàng)的(de)情形(xíng)，因部分(fēn)购房者(zhě)处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由(yóu)购房者(zhě)来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相当于(yú)变相推(tuī)高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利(lì)于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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