文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地(dì)关一下月亮是什么意思产从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)关一下月亮是什么意思之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前(qián)进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需(xū)要(yào)严(yán)格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付以及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例(lì)外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等(děng)能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机(jī)制，且银行的(de)责任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时(shí)间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民(mín)居(jū)住水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间(jiān)走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业(yè)预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将相应的(de)保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度(dù关一下月亮是什么意思)。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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