饱受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确(què)定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过(guò)80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规(guī)院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的(de)专业性，居民(mín)往(wǎng)往(wǎng)通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关(guān)市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市(shì)场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中介费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京某房地产经(jīng)纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思p>

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介(jiè)绍，目(mù)前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思服务收费多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并(bìng)未明(míng)确具体(tǐ)的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价(jià)即可(kě)。而(ér)房地(dì)产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合(hé)计算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的(de)基本服(fú)务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确服(fú)务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列(liè)明(míng)收费标(biāo)准、收费(fèi)金(jīn)额，由(yóu)当事人(rén)签字确(què)认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会(huì)同市场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监(jiān)管。市场监(jiān)管部(bù)门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规(guī)的(de)行为。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相(xiāng)关(guān)违(wéi)法违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要(yào)依(yī)法(fǎ)依(yī)规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意(yì)味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中(zh可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思ōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市场的(de)影响不(bù)大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的(de)调整改善(shàn)、规(guī)范化(huà)，有(yǒu)利(lì)于行(xíng)业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可(kě)能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业性(xìng)提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二(èr)手房买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该(gāi)由上下家各(gè)支付一半的中介费，但(dàn)在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者(zhě)单边(biān)收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实(shí)际(jì)上相(xiāng)当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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