导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房，其中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房(fáng)子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(ji1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升ē)下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人(rén)口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低的(de)县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公摊面(mià1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升n)积后，中国(guó)的人(rén)均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和(hé)生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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