近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(ch马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么í)有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债(zhài马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么)券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基(jī)金份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是(shì)本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立的资产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称。

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