导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租(zū)赁和置业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延(yán)续，带来新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为(wèi)过去(qù)十(shí)年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民(mín)已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人(rén)口流动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净(jìng)流入地的(de)住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòn平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么g)人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么士、日本、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会(huì)因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级(jí)之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能(néng)偏(piān)低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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