饱受争议(yì)的二手房交易(yì)中介费一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米问题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了(le)关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)、滥(làn)用(yòng)客户个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管(guǎn)理(lǐ)、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费、严格(gé)实行明码标价(jià)等(děng)十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额外的(de)负担(dān)，而且这些(xiē)服(fú)务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市(shì)场交易(yì)行为及其(qí)主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业(yè)关(guān)注(zhù)最多的一个(gè)话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未(wèi)来相(xiāng)关部(bù)门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过(guò)程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构要合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前(qián)北京市(shì)执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复(fù)杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米(jī)构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过(guò)程中，相(xiāng)关监(jiān)管部(bù)门(mén)当前并(bìng)未(wèi)明确(què)具体(tǐ)的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机(jī)构(gòu)仅需在服(fú)务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行(xíng)明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标(biāo)价(jià)问题，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混(hùn)合(hé)标价(jià)和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确服务(wù)项(xiàng)目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前(qián)应当向交易当事(shì)人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门(mén)将会同市场(chǎng)监管等(děng)部(bù)门采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行为。对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)，主要还(hái)是(shì)规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费(fèi)普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规(guī)定，未来(lái)如何具体认定其中(zhōng)的(de)细则(zé)，还需要(yào)看(kàn)各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能(néng)对交易产生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业的(de)专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究(jiū)总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的(de)二手房交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及(jí)税(shuì)费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司(sī)将其视为向购(gòu)房者单(dān)边收费的(de)行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可(kě)能(néng)会(huì)利用(yòng)其支配地(dì)位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交易中操(cāo)作的(de)透明(míng)度，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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