5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公(gōng)司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是(shì)该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的(de)融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源(yuán)和(hé)良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中，央(yāng)国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值相保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”<保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思/p>

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去(qù)持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的(de)复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到(dào)六(liù)月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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