正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了(le)房屋(wū)的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资金等能(néng)力(lì)把项目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自(zì)身推(tuī)动项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临(lín)商(shāng)品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一步(bù)深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们(men)的《中国(guó)住房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定了(le)开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市(shì)则按照项目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公证费(fèi)和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两道关(guān)口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品房保修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化