导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总(zǒng)人口的(de)近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算(suàn)出中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来满足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòngbjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的(de)流(liú)动人(rén)口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一(yī)居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发(fā)扩大。

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　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际(jì)值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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