万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债(zhài)务(wù)人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅(zhái)的(de)背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本(běn)没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！<尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系/strong>

　　第一财(cái)经的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了(le)夫(fū)人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的(de)它，对手是当时(shí)有(yǒu)名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确(què)定义(yì)务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(k尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系āi)始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出(chū)质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国(guó)安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？