5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线城市(shì)。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码，因(yīn)而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源和良(liáng)好(hǎo)的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房开(kāi)企业(yè)的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去库(kù)存(cún)压(yā)力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会(huì)出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企为(wèi)了(le)半(bàn)年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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