导读

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次(cì)人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售(shòu)以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大(dà)值《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房(fáng)的(de)三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因(yīn)素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的(de)流动(dòng)人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的(de)不(bù)便和安(ān)全(quán)隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅的(de)占比势(shì)必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能(néng)级(jí)之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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