5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到(中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格dào)房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售额(é)，以及过快上行(xí中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格ng)的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能(néng)够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中，本(běn)月以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实(shí)现营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利(lì)均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能(néng)会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反弹外(wài)的(de)一(yī)个(gè)市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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